Acheter une maison ou un appartement à l’étranger est une étape enthousiasmante, mais elle soulève aussi de nombreuses questions juridiques et fiscales. Entre les différences de droit, les règles locales et la fiscalité transfrontalière, il est essentiel de bien s’informer avant de signer.
Voici un aperçu clair et accessible des points à vérifier pour sécuriser votre achat immobilier à l’étranger.
📜 1. Vérifiez la légalité de l’achat pour les étrangers
Chaque pays a ses propres règles. Par exemple :
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En France, tout le monde peut acheter, même sans être résident.
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En Espagne, il vous faut un NIE (Numéro d’Identification Étranger).
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Au Portugal, le marché est très ouvert, notamment avec les anciens programmes de Golden Visa.
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En Italie, il faut s’enregistrer fiscalement, même pour une résidence secondaire.
Renseignez-vous sur les droits d'accès à la propriété pour les non-résidents.
🧾 2. Formalités et documents à prévoir
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Numéro fiscal local
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Ouverture d’un compte bancaire dans le pays
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Traductions certifiées des documents
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Vérification de la propriété du bien (titre foncier, hypothèques, servitudes…)
L’accompagnement par un notaire ou un avocat local spécialisé est fortement recommandé.
💰 3. Quels sont les frais à prévoir ?
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Frais de notaire ou d’enregistrement (variables selon les pays)
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Taxes d’achat : TVA, droits de mutation…
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Frais d’agence immobilière
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Eventuels coûts cachés (charges de copropriété, taxes locales, travaux obligatoires…)
Dans certains pays, l’acheteur paie l’ensemble des frais, dans d’autres, les frais sont partagés.
🏛️ 4. Comprendre la fiscalité internationale
Voici quelques règles générales :
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Vous déclarez vos revenus locatifs dans le pays du bien.
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Vous devez aussi parfois les déclarer en France (ou dans votre pays d’origine), même si vous ne payez pas d’impôt supplémentaire, grâce aux conventions de non-double imposition.
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À la revente, vous pouvez être imposé sur la plus-value, selon la durée de détention et votre statut fiscal.
Un expert-comptable international peut vous faire gagner du temps et de l’argent.
🏦 5. Héritage, donation et succession : à anticiper
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Dans certains pays, la loi locale prime sur le droit français.
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Pensez à désigner un bénéficiaire ou à rédiger un testament international.
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Les droits de succession peuvent varier fortement d’un pays à l’autre.
✅ Nos conseils pour un achat serein
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Entourez-vous de professionnels bilingues et certifiés
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Ne signez jamais un compromis sans le faire relire
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Prévoyez un budget pour les frais annexes
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Pensez à l’avenir : succession, location, fiscalité future
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📌 En résumé
Acheter un bien immobilier à l’étranger est une aventure enrichissante, mais elle nécessite rigueur et vigilance. Les lois, taxes et procédures changent d’un pays à l’autre. Avec la bonne préparation, vous pouvez éviter les pièges courants et investir en toute sérénité.
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