1. Résumé exécutif
En 2025, le marché européen de l’achat immobilier transfrontalier repart à la hausse après le trou d’air de 2023. Le redressement est porté par trois moteurs : la baisse graduelle des taux de la BCE, le retour de la demande internationale sur les marchés résidentiels “lifestyle”, et la recherche d’actifs tangibles dans un contexte encore incertain. Dans ce mouvement, l’Espagne reste la destination la plus structurante pour les acheteurs nordiques, devant le Portugal, puis un ensemble plus fragmenté composé de la France, de l’Italie et de la Grèce.
Le point clé pour un investisseur ou un opérateur de marché est le suivant : les Scandinaves n’achètent pas seulement “du soleil”. Ils achètent aussi de la stabilité juridique, de la connectivité aérienne, une qualité de vie supérieure en hiver, et des marchés où leur pouvoir d’achat immobilier reste favorable par rapport à Copenhague, Stockholm, Oslo ou à certaines zones tendues de leurs marchés domestiques.
2. Contexte macro 2025 en Europe
Le cadre européen est redevenu plus favorable aux achats immobiliers en 2025. La BCE a abaissé ses taux directeurs en mars 2025, portant le taux de dépôt à 2,50 % à compter du 12 mars 2025. En parallèle, le coût moyen du crédit habitat dans la zone euro s’est stabilisé au printemps 2025, avec un indicateur composite de financement immobilier autour de 3,5 % à 3,9 % selon les maturités.
Côté prix, le résidentiel européen est reparti. Eurostat indique qu’au T1 2025, les prix des logements progressaient de 5,4 % sur un an dans la zone euro et de 5,7 % dans l’UE. Au T3 2025, la hausse atteignait 5,1 % dans la zone euro et 5,5 % dans l’UE. Le marché n’est donc plus dans une logique de correction généralisée, mais dans une phase de reprise sélective, plus forte sur les marchés à faible offre et à forte demande internationale.
À l’échelle des flux d’investissement, Savills projette pour 2025 environ 214 à 215 Md€ d’investissement immobilier en Europe, en hausse sur un an, avec un soutien croissant de l’activité cross-border. CBRE note aussi que le segment “living” est devenu la première cible des investisseurs immobiliers transfrontaliers en Europe dans son enquête 2025. Même si cela concerne surtout l’investissement professionnel, cela confirme le retour d’appétit pour le résidentiel européen.
3. Taille et structure du marché de l’achat de biens à l’étranger en Europe
Il n’existe pas un chiffre unique pan-européen homogène pour les achats résidentiels de particuliers étrangers. En revanche, les marchés les plus “lisibles” montrent que le segment reste important, surtout dans l’arc sud.
L’Espagne est le meilleur baromètre. D’après les registrars, les étrangers ont représenté autour de 14 % à 15 % du marché espagnol récemment, soit un niveau durablement élevé par rapport à la moyenne longue période. En 2025, les données préliminaires font état de près de 97 300 achats par des étrangers, un record, sur plus de 705 000 ventes au total.
Le Portugal reste un marché très recherché, mais avec moins de transparence publique sur la ventilation par nationalité des acheteurs résidentiels. Les prix y ont néanmoins fortement accéléré : Statistics Portugal indique qu’au T3 2025, le prix médian des logements transigés atteignait 2 111 €/m², en hausse de 15,8 % sur un an. Le Portugal reste donc un marché très internationalisé, mais plus tendu et plus cher qu’il y a quelques années.
4. Pourquoi les Scandinaves investissent hors de leurs pays
Le moteur n’est pas uniquement fiscal. Il est d’abord climatique, patrimonial et générationnel.
En Suède, l’OCDE rappelle que le marché a subi de fortes tensions d’offre et de demande, avec des politiques de logement imparfaites. Finance Sweden observe qu’après la forte baisse de 2022-2023, les prix ont légèrement rebondi en 2024-2025 grâce à la détente des taux. En clair : le marché domestique n’est pas “cassé”, mais il reste coûteux et structurellement contraint dans les zones attractives.
En Norvège, Eiendom Norge indique que les prix ont progressé de 5 % en 2025, avec un prix moyen d’environ 4,42 millions NOK fin 2025. Cela renforce l’intérêt pour une diversification résidentielle ou semi-patrimoniale à l’étranger.
Au Danemark, la Banque nationale danoise décrit en 2025 un marché “à deux vitesses”, avec une forte tension autour de Copenhague. L’OCDE souligne début 2026 que les coûts du logement y sont élevés et que les déséquilibres sont particulièrement marqués dans la capitale.
En pratique, pour un ménage nordique aisé ou upper-middle, acheter en Espagne ou au Portugal répond à 5 logiques :
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usage personnel et semi-résidentiel,
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diversification patrimoniale hors marché domestique,
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achat retraite/pré-retraite,
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arbitrage climatique et télétravail,
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recherche de rendement locatif saisonnier ou mixte.
Cette logique est cohérente avec l’analyse de CaixaBank Research, qui souligne la vigueur de la demande nord-européenne sur l’immobilier résidentiel espagnol.
5. Focus : où vont les capitaux scandinaves en 2025 ?
Espagne : marché numéro 1
C’est de loin le marché le mieux documenté et le plus important pour les Scandinaves. Les statistiques des registrars montrent qu’en Espagne, parmi les acheteurs étrangers, les Suédois représentent une part significative, devant les Norvégiens et les Danois. Déjà fin 2023, la Suède pesait 5,24 % des achats étrangers, la Norvège 1,33 % et le Danemark 1,18 %. Ces nationalités restent structurellement présentes dans le top des acheteurs étrangers.
Le profil 2025 est particulièrement intéressant : les étrangers achètent toujours massivement en Espagne, et les Scandinaves figurent parmi ceux qui paient les prix les plus élevés au mètre carré. En 2025, les prix moyens payés par les étrangers ont atteint un record d’environ 2 417 €/m², et parmi les nationalités les plus “premium”, on retrouve les Suédois à environ 3 421 €/m² et les Norvégiens à environ 3 292 €/m². Cela signifie que les Nordiques sont peu nombreux à l’échelle absolue face aux Britanniques ou Allemands, mais qu’ils sont très solvables et orientés vers des biens de meilleure qualité.
Les zones les plus pertinentes pour cette demande sont :
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Costa del Sol : Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benahavís ;
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Costa Blanca : surtout Alicante et ses environs ;
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Baléares : marché plus premium, très international ;
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dans une moindre mesure, Valence et certaines poches de Catalogne.
Portugal : marché numéro 2
Le Portugal reste très attractif pour les Nordiques, surtout pour Lisbonne, Cascais, Comporta, l’Algarve et certains segments “lifestyle premium”. Mais le marché est devenu plus cher, plus sélectif et moins lié qu’avant à une logique de résidence par investissement. Les prix ont fortement accéléré en 2025, et le pays a supprimé la voie immobilière du Golden Visa depuis 2023, ce qui a déplacé le marché vers de vrais acheteurs résidentiels, patrimoniaux ou locatifs, plutôt que vers des acquéreurs motivés d’abord par la résidence.
Pour des Scandinaves, le Portugal reste attractif pour trois raisons : qualité de vie, sécurité juridique, et image plus “premium-residentielle” que purement balnéaire. En revanche, la hausse des prix réduit l’avantage comparatif face à certaines zones espagnoles.
France : marché de niche haut de gamme
La France attire plutôt les Scandinaves sur des segments ciblés : Alpes, Provence, Côte d’Azur, parfois Paris prime. Ce n’est pas un marché de volume pour eux, mais un marché de patrimoine-refuge et de second home premium. Les signaux 2025-2026 montrent une remontée de l’intérêt international, y compris nord-européen, notamment sur les résidences de montagne et les destinations haut de gamme.
Italie : marché d’opportunité patrimoniale
L’Italie attire les Nordiques surtout pour la Toscane, les lacs, la Ligurie, la Sardaigne et certaines villes historiques. La thèse d’investissement repose moins sur la vitesse de revalorisation que sur la qualité patrimoniale, la rareté, et parfois des points d’entrée encore inférieurs à ceux de la France ou du Portugal premium. Les données publiques consolidées par nationalité sont moins faciles à obtenir, mais les signaux de marché montrent une transformation de la demande étrangère en 2025.
Grèce : montée en puissance, mais plus spéculative
La Grèce attire de plus en plus les acheteurs étrangers en 2025, notamment sur le côtier, l’insulaire et Athènes. Pour les Scandinaves, l’argument est clair : climat, prix encore compétitifs dans certains marchés, et potentiel locatif touristique. En revanche, c’est un marché plus hétérogène, plus dépendant du tourisme et, selon les zones, plus risqué en exécution que l’Espagne.
6. Profil des acheteurs scandinaves
Le profil dominant en 2025 n’est pas celui du spéculateur pur. On observe plutôt :
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des 50-70 ans préparant semi-retraite ou résidence saisonnière ;
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des actifs supérieurs capables d’acheter avec peu ou pas de dette locale ;
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une préférence pour les biens prêts à l’emploi, énergétiquement performants, bien desservis, proches de l’aéroport et des services ;
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un goût marqué pour les marchés sûrs et transparents, même à prix plus élevé.
Le cas espagnol montre aussi que les étrangers, structurellement, recourent moins au crédit local que les Espagnols. CaixaBank Research rappelait qu’en 2022 seuls 34 % des acheteurs étrangers avaient pris un crédit en Espagne, contre environ 78 % des acheteurs espagnols. Cela renforce l’idée que la clientèle nordique est une clientèle à forte capacité d’apport, donc robuste face aux cycles de taux.
7. Facteurs décisifs d’achat pour les Scandinaves
Les critères les plus importants en 2025 sont :
1. Climat et usage longue saison
Le marché recherché n’est plus seulement “été”. Il faut une destination exploitable de l’automne au printemps. L’Espagne méridionale et le Portugal gardent un avantage clair.
2. Accessibilité aérienne
La fréquence des liaisons directes avec Stockholm, Copenhague, Oslo, Göteborg ou Bergen est un vrai déterminant de valeur.
3. Sécurité juridique et qualité de la transaction
L’Espagne et le Portugal restent bien placés pour les acheteurs européens recherchant un cadre sécurisé, des notaires, des registres et une exécution prévisible.
4. Résilience locative
Les acheteurs veulent souvent un bien utilisable en propre mais monétisable une partie de l’année.
5. Efficacité énergétique
Le sujet est particulièrement important pour la clientèle nordique, sensible à la performance du bâti et au coût d’exploitation. Cela devient un vrai critère de tri, pas juste un bonus.
8. Risques et freins en 2025
Le marché reste porteur, mais il y a des risques clairs.
En Espagne, la suppression du Golden Visa immobilier est effective depuis le 3 avril 2025. Pour les Scandinaves de l’UE, ce n’est pas un sujet majeur, mais pour les Norvégiens, qui ne sont pas dans l’UE, l’environnement réglementaire mérite une vigilance plus forte. Il y a aussi eu en 2025 une proposition politique de taxation à 100 % des achats immobiliers par des non-résidents non-UE, mais elle n’était pas en vigueur à la date des sources consultées et restait soumise à un processus parlementaire incertain.
Au Portugal, le principal frein est devenu le niveau de prix dans les zones les plus demandées. Ce n’est plus un marché “bon marché”; c’est un marché premium plus rare et plus compétitif.
Partout en Europe du Sud, il faut ajouter :
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risque de durcissement des règles de location courte durée,
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pression locale sur l’accès au logement,
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coûts de rénovation et exigences ESG,
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aléas climatiques sur certaines zones côtières ou exposées aux incendies.
9. Lecture concurrentielle : quels pays gagnent vraiment en 2025 ?
Gagnants nets
Espagne : meilleure profondeur de marché, meilleure visibilité statistique, forte demande étrangère, offre large, très bon fit avec les Scandinaves.
Portugal : marché premium, forte appréciation, très forte image internationale, mais moins accessible qu’avant.
Gagnants sélectifs
France : très bien pour patrimoine haut de gamme et montagne, moins pour rendement accessible.
Italie : forte valeur émotionnelle et patrimoniale, mais marché plus fragmenté.
Grèce : bon potentiel, mais plus cyclique et plus inégal selon les zones.
10. Ce que cela veut dire pour un acteur du marché
Si votre objectif est d’entrer sur ce marché, la conclusion la plus robuste est la suivante :
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Le cœur de la demande scandinave en Europe en 2025 est espagnol.
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La clientèle suédoise est la plus visible et la plus solvable parmi les Scandinaves dans les données de marché accessibles.
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Les Norvégiens restent importants, mais avec un risque réglementaire légèrement supérieur en Espagne du fait de leur statut hors UE.
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Les Danois sont plus discrets en volume, mais appartiennent au même segment de demande qualitative.
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Le Portugal est le second marché naturel, mais plus cher et plus sélectif.
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La France, l’Italie et la Grèce sont surtout des marchés de niche ou d’arbitrage patrimonial, pas les principaux marchés de masse nordique.
11. Recommandations stratégiques
Pour un promoteur, réseau d’agences, CGP, proptech ou family office, je recommanderais en 2025 :
Positionnement géographique
Prioriser Costa del Sol, Costa Blanca, Baléares puis Algarve/Cascais-Lisbonne.
Positionnement produit
Mettre l’accent sur :
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appartements et villas “lock-up-and-leave”,
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biens récents ou rénovés,
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très bonne note énergétique,
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proximité aéroport / santé / commerces / golf / mer,
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gestion locative encadrée.
Positionnement marketing
La promesse la plus efficace pour les Scandinaves n’est pas “rendement maximal”, mais plutôt :
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usage personnel + revenu complémentaire,
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sécurité + simplicité,
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qualité de vie hivernale,
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conservation de valeur.
Point de vigilance
Pour la clientèle norvégienne, intégrer un suivi réglementaire pays par pays, surtout en Espagne.
Conclusion
En 2025, le marché européen de l’achat immobilier à l’étranger est redevenu dynamique, mais il est très polarisé. Pour les Scandinaves, la logique dominante est celle de l’immobilier résidentiel international de confort et de diversification patrimoniale, plus que celle de la pure spéculation. L’Espagne est le grand gagnant, avec une demande nordique solvable et visible, en particulier suédoise. Le Portugal suit comme marché premium. La France, l’Italie et la Grèce jouent des rôles complémentaires, plus niches.
